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Introduction 11 Qu'est-ce qu'un rentier et pourquoi devenir rentier immobilier ? 11 Qui devrait lire ce livre ? 11 PARTIE I L'essentiel pour comprendre les bases de l'investissement immobilier 13 1. Pourquoi se constituer un patrimoine ? 15 2. Avantages de l'investissement immobilier 16 3. Risques de l'investissement immobilier 18 4. Comprendre le marché immobilier 21 5. Les étapes pour acheter/vendre un bien 23 La promesse de vente / le compromis de vente 23 Le délai de rétractation SRU 24 Accord de prêt et autres conditions suspensives 24 DIA : déclaration d'intention d'aliéner 25 Signature de l'acte authentique chez le notaire 25 6. Le rôle du notaire 26 7. Quelles différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ? 27 Promesse de vente 27 Compromis de vente 27 8. Comprendre les diagnostics 29 La superficie loi Carrez 29 La superficie habitable loi Boutin 29 Le diagnostic amiante 29 Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) 30 Le diagnostic électrique 30 Le diagnostic gaz 31 Le diagnostic termites 32 L'État des risques et pollutions 32 Le diagnostic de conformité assainissement 33 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 34 9. La rénovation énergétique 36 PARTIE II Se fixer des objectifs financiers et élaborer une stratégie 39 1. Quel est le projet : définir ses objectifs financiers à court, moyen, et long termes 41 Objectifs à court terme (0-2 ans) 41 Objectifs à moyen terme (3-5 ans) 42 Objectifs à long terme (6-10 ans et plus) 42 2. Se connaître et définir son profil d'investisseur 44 Tolérance au risque 44 3. Élaborer la stratégie d'investissement la plus adaptée à son profil 46 PARTIE III Financement et gestion des finances 49 1. L'importance de l'épargne 51 2. Les différentes garanties pour emprunter 53 La garantie d'hypothèque 53 PPD (privilège de prêteur de deniers) 53 Le cautionnement 53 Garantie de l'État 54 Le nantissement 54 Délai de l'offre de prêt 54 Assurance emprunteur 54 3. Quel financement choisir ? 56 Prêts bancaires immobiliers 56 Prêts à la consommation 56 Prêts commerciaux 56 Fonds propres 56 Le différé de crédit immobilier 57 4. Quels frais prévoir au quotidien ? 58 5. Distinguer rendement et rentabilité 60 Rendement locatif 60 Rentabilité locative 61 PARTIE IV Comprendre la location 63 1. Spécificités selon le type de bail et de location 65 2. La répartition des charges entre propriétaire et locataire 67 3. Choisir un logement libre ou occupé ? 69 4. L'encadrement des loyers 71 L'encadrement des loyers à la relocation 71 L'encadrement des loyers en zone tendue 71 L'encadrement annuel 71 L'encadrement des loyers à Paris et Lille 72 5. Louer à l'année ou sur de courtes durées ? 73 6. Focus sur la location saisonnière : quelle réglementation ? 75 Déclaration en mairie 75 Durée maximale de location 75 Règles spécifiques pour les zones tendues 75 Fiscalité 76 Respect des règlements de copropriété 76 Assurance 76 7. Focus sur la location saisonnière : quel contrat signer ? 77 8. Focus sur la location saisonnière : quelles garanties demander au locataire ? 79 9. Comment sécuriser les lieux ? 80 10. Comment gérer le paiement (arrhes, acomptes) et l'annulation ? 82 11. Les logements insolites 84 12. Que faire en cas de litige ? 88 13. Quelles assurances souscrire ? 90 PARTIE V 38 suggestions pour se constituer un patrimoine et ainsi devenir rentier 93 1. Acheter sa résidence principale : comment passer du rêve à la réalité ? 95 2. La résidence secondaire : investissement plaisir ? 97 3. Acheter le bien que je loue : comment procéder ? 99 4. Bien à rénover : quelles économies ? 101 5. Augmenter la surface et la valeur en rachetant des parties communes de la copropriété 103 6. Investissement locatif : acheter pour louer 105 7. Les chambres de bonnes : des pièces rares à collectionner ? 107 8. Parking et box pour se familiariser avec l'investissement 109 9. Un bien à l'étranger pour des vacances au soleil ? 111 Focus sur un pays : la Bulgarie 112 10. La vente aux enchères : de belles opportunités 115 11. La VEFA pour bâtir son avenir 117 12. Terrain nu : un pari sur l'avenir 119 13. Faire construire un bien sur mesures qui vous correspond 121 14. Les solutions de défiscalisation pour investir et optimiser sa fiscalité 123 15. Le viager occupé : un placement gagnant-gagnant 125 16. Le viager libre : pour y habiter ou le louer 127 17. La vente à terme : une durée définie d'avance 129 18. La nue-propriété : le placement allégé en gestion 131 19. L'usufruit locatif social : des avantages à tous niveaux 133 20. Logement social et très social : des opportunités 135 21. Vente à réméré : placer sur une courte durée 137 22. SCPI : investir dans la « pierre-papier » 139 23. OPCI : pour son attrait « liquide » 141 24. Conjuguer immobilier et Bourse avec les foncières cotées 143 25. Le boom des résidences de services pour seniors 145 26. Des résidences étudiantes très prisées 147 27. Les résidences d'affaires pour cibler les entreprises qui s'adaptent au marché 149 28. Résidences de tourisme : faciliter la gestion et en profiter 151 29. Le crowdfunding (financement participatif) : mutualiser les fonds et minimiser les risques 153 30. Diversifier avec les locaux commerciaux en respectant quelques règles 155 31. Bureaux : saisir les nouvelles tendances 157 32. Immeuble de rapport : et si vous osiez l'investissement hors région parisienne ? 159 33. Investir dans l'environnement avec les terres agricoles 161 34. Une forêt pour réaliser son rêve de cabane dans les bois 163 35. La vigne : un investissement à consommer avec modération ? 165 36. Une île ou une plage pour un projet paradisiaque 167 37. Acquérir un monument historique : la vie de château ? 169 38. Hériter : anticipez au maximum 171 PARTIE VI Diversification de son portefeuille immobilier 173 1. Avantage de la diversification : moins de risques, plus d'opportunités 175 2. Investir à l'étranger 176 3. Comparaison avec des produits financiers 180 Vendre un bien pour avoir des sommes disponibles 180 Le don manuel pour des sommes d'argent, des bijoux, des tableaux, de l'or 180 L'assurance vie 182 Le contrat de capitalisation 184 PARTIE VII Optimisation fiscale et juridique 185 1. Choisir son régime matrimonial 187 2. Comprendre la fiscalité immobilière : impôts sur les revenus fonciers, plus-values, taxes locales 190 Impôts sur les revenus fonciers 190 Plus-values immobilières 190 Taxes locales 191 3. Stratégies pour minimiser les impôts : dispositifs de défiscalisation, régimes fiscaux avantageux 194 LMNP (loueur meublé non professionnel) : défiscalisez via l'amortissement en meublé 194 Le déficit foncier : déduisez les travaux lourds en location vide 194 Loc Avantage : louez rentable avec des loyers sociaux 195 Loi Pinel + : une donnée environnementale 196 Loi Censi-Bouvard : louez en meublé dans une résidence de services 197 La loi Malraux : rénovez des bâtiments anciens 197 La loi Monuments historiques : le dispositif de défiscalisation sans plafond 198 La loi Denormandie : Rénovez un bien dans un centre-ville dégradé. 199 4. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) 202 5. Le plan d'épargne retraite (PER), un véritable allié 204 PARTIE VIII Inclure la transmission dans sa stratégie 207 1. Pourquoi préparer la transmission de son patrimoine ? 209 2. Comprendre les principes de réserve héréditaire et de quotité disponible pour mesurer la puissance de la transmission 211 3. Réglementation de la succession pour le conjoint et les enfants 213 4. Les étapes en cas de succession 215 5. Si je n'anticipe pas, que dit la loi ? 218 6. Comment sont calculés les droits de succession ? 219 7. À quoi sert un testament et qui le rédige ? 221 8. La succession internationale 223 9. Transmettre de son vivant sans se démunir 225 10. Différentes solutions pour transmettre de son vivant 228 La donation simple et la donation-partage 228 Libéralités graduelles et résiduelles : un outil spécifique très utile 229 La donation transgénérationnelle 230 La donation au dernier vivant, appelée donation entre époux 232 Constituer une SCI 233 L'Owner Buy Out (OBO) 235 Le démembrement en nue-propriété 236 Le viager 238 La tontine 241 SCPI en démembrement 243 Le pacte Dutreil pour transmettre son entreprise 244 Adopter l'enfant de son conjoint pour plus de droits 249 PARTIE IX À retenir 251 1. Le mindset 253 Vision et objectifs 253 Discipline et patience 253 Être à l'affût 254 2. Récapitulatif des principaux enseignements 255 3. Encouragements et conseils pour l'avenir 256 4. Glossaire 258

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